随着中国社会经济发展进入新时代，中国房地产市场发展也进入了新阶段，住房需求和市场发生了非常大的阶段性变化，同时经济发展环境和格局也在发生重大的变化，特别是城市群的发展。中国城市化已经进入到以大城市群为核心的阶段，这对住房市场的发展和改革会有怎样的影响，对于未来的住房需求会产生什么样的推动作用，会带来哪些挑战？

对于上述问题，3月24日由国务院发展研究中心主办的中国发展高层论坛2018经济峰会在北京钓鱼台国宾馆举行，在当天下午举行的主题为“城市群与房地产市场新方位”的分组会上，与会嘉宾进行了热烈讨论。

城镇化依然是经济建设的重要动力

“中国的城镇化进程现在进展非常快，已成为全球一道独特的风景，为中国经济强劲增长作出了非常重要的贡献。党的十九大在现代化经济体系建设的宏伟蓝图中，强调了高质量发展的要求。在中国现代化经济体系建设当中，城镇化依然是重要的动力。同时，伴随着经济发展方式的转变，城市发展面临着发展方式转变的现实迫切问题。”中国建设银行行长王祖继在发言中表示，国家新兴城镇化明确了城市群是主体形态，从经济学角度来看，城市群最主要的特点和优势是基于不同城市的资源禀赋，实现专业化分工协作和功能互补，消除单一城市的规模差异。

王祖继认为，城市圈群的协同和聚合效应并不会自然产生，其前提就是要城市土地、资源劳动力、资本、技术要素等有效流动，实现优化配置。要素的自由流动是城市群形成和繁荣的深层次基础和必要条件。

他表示，影响要素流动的因素很多，比如说城市吸纳承载能力、地理位置、政策壁垒等。这其中房地产对要素的吸纳承载起着基础性和关键性作用。无论生产经营、商务活动还是生活起居都离不开房地产，都需要宜业宜居的活动，尤其是房地产是有能动性的要素，是直观的标志。因此城市群的兴起为房地产发展打开了新的空间，同时又在需求分层、结构分化、品质升级等方面对房地产供给提出了新的要求。

房地产发展方式必须转变

对于城市群发展新阶段的新要求，王祖继认为，目前我国房地产市场发展还不能完全适应新兴城镇化特别是城市群发展的要求，尤其是对要素流动吸纳承载不足，已经成为社会痛点。其中特别值得关注的是在大量房屋长期闲置的同时，有很多新进城的居民，也就是新市民、新毕业大学生还住不上房子，新引入专业人才住不上满意的房子等情况。产生这些问题的根源在于供给侧，包括供给不合理，房价过高，房子更多的是投资功能，弱化了对生活生产的承载。因此城市发展方式转变必然要求房地产的发展方式作出新的转变。

“回归到房子是用来住的这样一个本原，要实现这样一个目标，需要引领理念的转变，调整相应政策，发挥金融更大的作用。”王祖继表示，金融银行业需要更加主动作为，一方面继续严把信贷投放，调整信贷结构，遏制投机炒作。大力支持真实居住需求；另一方面房地产金融创新不能围着传统信贷转，要把着力点转向针对房地产需求失衡提供综合解决方案。借助于金融力量激活市场要素，引导资源有效供给，解决社会痛点。

租售并举需要更多社会企业参与

王祖继表示，建行作为先行者和专业金融服务商，根据中央相关要求和房地产市场变化，积极以金融手段推动住房租赁市场建设，实施了一揽子综合金融解决方案。